02 Agosto 2019
Em Nova York, cada metro quadrado é precioso. Em uma cidade onde falta espaço, só resta é para cima. Para os construtores de arranha-céus de Nova York, a última fronteira a conquistar é o céu. Como? Comprando o ar inutilizado dos edifícios adjacentes à área onde se pretende construir, apossando-se dos chamados air rights [direitos do ar].
A reportagem é de Silvia Scaramuzza, publicada por Business Insider Italia, 01-08-2019. A tradução é de Moisés Sbardelotto.
Para entender o que são os air rights e como eles influenciam o mercado imobiliário de Nova York, contatamos a Artis Real Estate & Consulting, uma empresa italiana especializada em consultoria imobiliária internacional com sede em Nova York.
“Os air rights – explica um porta-voz – podem ser definidos como os direitos de superelevação que cabem ao proprietário de um determinado edifício. Esses direitos podem ser vendidos e comprados. Deixe-me explicar melhor. Em algumas áreas da cidade, a densidade de construção não pode superar uma certa cota, e, portanto, os arranha-céus são submetidos a um limite de altura. Esse é um problema que pode ser resolvido precisamente graças aos air rights. De fato, nem todos os edifícios aproveitam ao máximo o seu direito de superelevação. Os construtores de arranha-céus podem comprar o espaço inutilizado desses edifícios, se eles forem realmente mais baixos do que o previsto pelo plano regulador.” Daí a caça dos magnatas do céu pelos air rights.
Segundo a Al-Jazeera, apenas nos últimos dois anos, o mercado de air rights movimentou 300 milhões de dólares em capital. Mas por que até o ar na Big Apple é tão caro?
“Em Nova York – afirma o consultor da Artis – o mercado imobiliário é muito competitivo, além de geograficamente limitado pela escassez de terrenos disponíveis para a construção de novos prédios. Em tal contexto, é fácil de entender como a possibilidade de subir o máximo possível é valiosa para os construtores de novas estruturas de construção. Se considerarmos ainda o fato de que as unidades localizadas nos pisos mais altos desfrutam de vista e luz melhores, entende-se que o valor de mercado dos air rights é particularmente significativo no mercado imobiliário da Big Apple.”
No entanto, há um limite para o mercado dos air rights. Na maioria dos casos, os direitos de superelevação só podem ser adquiridos dos edifícios que fazem fronteira com o novo edifício. Para construir cada vez mais alto, portanto, só resta comprar os air rights dos edifícios vizinhos, um após o outro.
Para construir a sua Trump World Tower na First Street, por exemplo, Donald Trump teve que comprar os air rights de nove propriedades adjacentes, incluindo a Igreja da Sagrada Família.
Graças aos air rights, os construtores podem garantir receitas surpreendentes. Isso é especialmente verdadeiro em algumas áreas da cidade. É o caso da 57th Street, a chamada Billionaires’ Row, a última em que se pode construir sem limites de altura. A apenas duas quadras daqui, encontra-se o Central Park. É desnecessário dizer que adquirir air rights nessa área pode realmente fazer a diferença para os bolsos de um construtor. Em alguns bairros, os air rights são tão cobiçados a ponto de levar os construtores a exaustivas negociações que podem durar anos. É por isso que, ao longo do tempo, nasceram até pessoas e empresas especializadas no setor.
O ar de Nova York é como um terreno invisível acima do qual é possível construir cada vez mais, até tocar o céu. E isso não é tudo. Como observa o porta-voz da Artis, “os air rights não afetam apenas o preço final do imóvel, mas também a possibilidade de atrair investimentos para o projeto”. Quanto mais air rights se tiver, mais se conseguirá atrair capitais para financiar o próprio edifício.
Sabe-se lá o que os construtores vão inventar quando os volumes de ar disponíveis terminarem. Pratolini escrevia: “Até o ar e o sol são coisas a serem conquistadas atrás das barricadas”. Ele tinha razão.
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